Nueva ley de alquileres: ¿Qué tengo que saber?

Actualizado: oct 23


Te contamos con exactitud todo lo que necesitas saber antes que comenzar con tu mudanza. La Nueva Ley de Alquileres fue aprobada en junio del 2020 y es muy importante para muchas personas que deben renovar sus contratos, o están en búsqueda de un alquiler. Establece un marco normativo que garantiza los derechos de los consumidores de este servicio.


Marca un cambio que impacta en la forma de proceder y los acuerdos entre inquilinos y locadores. Todos los papeles y gastos que uno debía iniciar implicaban una barrera para una amplia mayoría. Lo que era tan común, como tener que pagar un mes de renta adelantado, sumado a los gastos de garantía, depósito, y cancelar gastos por sellos, ha cambiado.


En esta nota hablamos de los contenidos más destacados de la ley. ¡Allá vamos!


Sobre el proceso administrativo:


El acuerdo de voluntades entre el locatario (inquilino) y la parte del locador puede darse en un contrato que no esté escrito (de igual modo tiene validez). Pero es difícil comprobar la existencia de tal en caso de querer iniciar un reclamo, por lo que siempre es mejor hacer el contrato por escrito cuando alquilas un inmueble.


Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la AFIP, dentro del plazo y con los alcances que dicho organismo disponga. La AFIP debe disponer un régimen de facilidades para registrar los contratos vigentes. Si el locador no registra el contrato, se le pueden aplicar las sanciones previstas en la ley 11.683.


Sobre las garantías, el locador puede exigir: título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del inquilino (recibo de sueldo, certificado de ingresos, entre otros). El locador debe aceptar una de las garantías propuestas.


Los ajustes que sufrirá el contrato sobre el valor de alquiler de viviendas se efectuarán como valor único, y a realizarse de forma anual en base a indicadores cómo índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).


Al finalizar el periodo acordado por contrato o por intimación de incumplimiento de pagos, el inquilino deberá desalojar el inmueble y el locador podrá iniciar una acción judicial de desalojo si el inquilino no quiere devolver el inmueble. El locador jamás podrá negarse a la recepción de llaves del inmueble o condicionar la entrega de las mismas, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del inquilino, sino este podrá consignarlas judicialmente, es decir entregárselas al juez. Los gastos y costas de esta acción judicial están a cargo del locador.


El locador tampoco puede negarse al cobro del alquiler, si así lo hiciera el inquilino puede intimarlo a recibir el pago 48 horas luego de ser notificado.


Sobre los valores:


No se puede pedir cuota de mes adelantado extra a una garantía de depósito, en caso de alquileres mayores a un mes, o exigencias asimilables al valor del mes de alquiler. No se puede cobrar por el valor de la llave o equivalentes, ni firmar pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato.


Si se puede solicitar un depósito en garantía, que es el dinero que se le pide al inquilino para asegurarse del cumplimiento del contrato, el cual se devuelve si no hubo que a ver reparaciones al terminar el plazo de alquiler. El monto es una suma equivalente al último mes de la locación o la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler. El locador podría llegar a un acuerdo de cobrarse deudas, haciendo uso del depósito de garantía del locatario en que caso de que no haya pagado expensas o adeude algún servicio.


Hablando de expensas, sólo puede establecerse que estén a cargo del inquilino aquellos gastos habituales, es decir los que tienen que ver con los servicios normales y permanentes, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias. En caso de mejoras, el locador está obligado a asumir los costos si son para mantener el inmueble, no así para cuestiones que no sean necesarias o mejoras de lujo, o que estén prohibidas en el contrato.


En el caso de gastos de comisión de las inmobiliarias en el alquiler de inmuebles, la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer la tarea, y por su intervención todas las partes le deben comisión. Si una de las partes no paga la comisión que le corresponde la otra parte no tiene ninguna responsabilidad por esa deuda.


Sobre los Tiempos/plazos:


Con la ley existe un nuevo plazo mínimo de contrato, pasando de 2 años a 3 años como mínimo. Existen excepciones especiales como en el caso de organismos internacionales, si se va a destinar para guardar objetos, servicios en predio o exposiciones, o si tiene un fin turístico, descanso o similares, entre otros.


En el caso del plazo en las refacciones, si el locador guarda silencio o se niega a realizar una reparación urgente, pasada las 24hs, el inquilino lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas. Si las reparaciones no son urgentes, el plazo es de 10 días corridos.


En la locación de inmuebles, el inquilino puede terminar el contrato de forma anticipada. En los contratos destinados a alquiler de vivienda, si ya pasaron al menos 6 meses de contrato y la notificación al locador se hace con una anticipación de 3 meses o más, no corresponde pagar indemnización. De no ser así se deberá avisar con una anticipación de un mes, y pagar el valor de un mes o un mes y medio de alquiler, como penalización.


Para renovar el contrato, dentro de los últimos 3 meses deberán las partes acordar. Si el locador se niega o guarda silencio y está debidamente notificado, el inquilino puede dar por finalizado el contrato de manera anticipada sin oportunidades de reclamo frente a una indemnización.


Cuestiones interesantes:


  • El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos se ocupará de acompañar y abordar la mediación, frente a situaciones de conflictos derivados de los alquileres. En los casos de ejecución, el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante. La otra parte no puede cuestionar la vía elegida por el reclamante.


  • La nueva ley establece la posibilidad de usar el domicilio electrónico. Una especie de domicilio virtual; uno puede notificarle algo a la contraparte por mail, o por whatsapp ofreciendo una muy buena ventaja en materia de agilidad, frente a una intimación de pago, o de resolución de problemas como iniciar un arreglo en una unidad, o trabajos de mantenimiento es recomendable fijar plazos para las respuestas. Resaltamos que es vital acordar los horarios de comunicación para mayor tranquilidad, por ejemplo, responder de lunes a viernes en horarios comerciales, salvo casos de emergencias o urgencias.

Finalmente frente a todo este nuevo panorama, es importante la profesionalización del locatario. No necesariamente el negocio debe quedar en manos de las inmobiliarias pero lo cierto es que existen múltiples ventajas al relacionarse con un rentista profesional, que establecerá todo lo necesario en un contrato para asegurar el mantenimiento y buen cuidado de un patrimonio importante como lo es un inmueble. Entonces, no solo brinda seguridad al dueño del bien, sino que a su vez, asegura la tranquilidad al locador de que está trabajando con personas que brindaran un servicio de excelencia con el fin de él pueda disfrutar al máximo la experiencia de alquilar, contar con una protección y sentirse como en casa. Si todo esta bien desarrollado y hablado desde antes, se da una relación donde ganan ambas partes.


Solo falta que comience a implementarse, y veremos como de manera progresiva se regula la actividad, la adecuación al nuevo régimen de alquileres dará transición a un sistema más equilibrado a nivel país.


Esperamos que te haya servido esta información. No dudes en contarnos tu experiencia en los comentarios, o brindarnos tu opinión sobre este artículo.


Nicolás Salas, departamento de marketing.

A sus 31 años de edad, es Técnico Superior en Administración, estudiante de la carrera Diseño, Imagen y Sonido y estudiante de postgrado de Marketing Estratégico Digital.

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